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上海房市在經歷「限購、限貸」打壓後，終於出現反彈。根據信義房屋資料顯示，2012全年上海市各類二手房的總成交量突破20萬套，幾乎較2011年11.9萬套漲了一倍，二手住宅成交均價為每平方米1萬6357元（人民幣，以下單位同），較2011年成交均價1萬6186元僅上漲1.05%，政策調控效果顯現，房價上漲放緩十分明顯。

成交迅猛 超出預期

2012年12月全市各類二手房成交套數為2萬5157套，較11月上漲19.93%、比去年11月大漲263.38%；從成交類型上看，住宅（公寓、別墅、洋房新里）類產品成交2萬3888套，比上月漲20.98%，較去年同期漲246.50%，二手住宅成交均價為每平方米1萬7821元，只比上月微漲1.64%。

信義房屋市場資料顯示，12月全市中高端二手住宅（300萬元以上）共計成交2037套，月漲36.43%，其中800萬元以上高端二手住宅成交223套，月大漲79.83%。徐家匯、陸家嘴、南盧灣、靜安等傳統中高端板塊的成交金額位居全市前列，部分中高端樓盤的成交再次井噴。

信義房屋分析師應宇驥指出，2012年市場在現有調控政策仍持續下，成交回暖迅猛超出預料。回想2011年尾正是整個行業的「冰點」時期，品牌開發商回籠資金成首要目標，新建房推盤帶頭打折，9折很普遍，個別滯銷項目8折至8.5折也不足為怪。

2013樓市 短期看好

二手房方面成交量在2011年11月進入「冷凍期」，當時有不少仲介門店都關門歇業，要想成交購房者開口就是9折，到了2012年1月整個上海二手房成交量不足500套。

但從3月開始成交量逐步回暖，6、7月的兩次降息讓2012年出現成交小高峰，然而限購政策並未鬆動，改善型客戶必定有限，到了9、10月成交量已經下滑，不料「十八大」後受「城鎮化推動」及「2020年居民收入翻倍、GDP翻番」的利好推動下，成交量又再次出現井噴，並傳出年內新高。

調控影響 成交起伏

縱觀2012年的龍年樓市「中國龍，龍首在下，龍尾在上」註定是不同尋常的一年。

對2013年的樓市展望，短期仍十分看好，新的調控政策相信上半年應該不會公布，1-2月上海二手房月度成交量仍將會維持在2萬套左右，春節前後將是選房的好時機。

永慶房屋統計顯示，2010年和2011年上海二手住宅市場的成交量較上一年都減少。到了2012年終於迎來增長行情，較上一年增長44.9%。

永慶房屋總經理陳史翎認為，這個變化可以看出，這3年調控政策不斷公布，也是市場不斷消化和接受政策的3年，3年的成交量經歷從大幅減少到降幅縮小最後逆轉。成交均價則在這個過程中起伏，從2010年年增上漲38.4%，到2011年下跌2.2%再到2012年上漲4.2%，說明儘管調控從2010年就實施，但抑制過快上漲，2011年才產生明顯效果。

二手住宅市場的總價分段上，在2012年中高價位房產不像一手住宅那樣有顯著增長，反而是150萬元至200萬元的房產成交量年增長178.2%，其次是300萬元至500萬元房產增長75.3%。這兩個價位是改善型、置換型最常有的預算區間。

黃浦、浦東 增幅最大

黃浦區和浦東新區是各城區中二手住宅成交增幅度最大的，分別為94.2%和56.4%。其他中內環城區如普陀、長寧等也有超過50%的增幅。面積和城區的統計結果也符合置換需求的「小換大、遠換近」的總體需求。